物业费拖太久就不用交了？当心！物业有的是办法

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　　小区生活里，物业纠纷是很常见的一种矛盾，尤其是拖欠物业费的官司，几乎天天都在上演。很多业主被物业公司起诉时，第一反应就是提出抗辩：“诉讼时效已经过了，你们告晚了，我不用交！”这话听着硬气，但现实真的如此吗？今天我们就来聊聊，在物业纠纷里，“诉讼时效已过”这个理由到底好不好用。

　　根据《民法典》的规定，普通民事权利的诉讼时效是3年。物业服务合同属于合同纠纷，也适用这个3年时效。计算的起点，是从物业公司知道或应该知道权利被侵害那天开始算。

　　但物业费是持续、定期产生的债务，比如按月或按年交。这就带来一个关键问题：时效是从每一期欠费开始单独算，还是从最后一期欠费才开始算？

　　有些法院倾向于“整体起算”，认为物业费是同一笔债务分期还，时效应该从最后一期费用到期那天开始算。这样一来，只要物业公司起诉时没超过最后一期的3年，那么之前所有的欠费都可以一起追讨。

　　但现在更多的判决，包括最高人民法院的指导案例，都倾向于“分别起算”。这种观点认为，每一期的物业费都是一笔独立的债务，每笔欠费的时效都应该从它到期那天单独计算。最高人民法院案例库里的好几个案例都支持这个看法，认为这样更符合设立诉讼时效制度的初衷，也就是督促权利人及时主张权利。

　　简单来说，如果物业公司拖了太久既不催款也不起诉，那么早期的物业费很可能因为超过3年而要不回来了。

　　那么，“诉讼时效已过”的抗辩就一定能成功吗？不一定！下面这些情况，业主的抗辩很可能会失败。

　　根据《民法典》的规定，物业公司只要向业主提出了履行请求，比如上门催收、打电话、发短信、在小区公告栏张贴催费通知，甚至是寄送律师函，都能中断时效。一旦中断，3年的时效就要从这个时候重新开始计算。

　　在实际操作中，物业公司通常会保留这些催缴的证据，比如拍下张贴通知的照片、保留快递签收单或者通话录音。有了这些证据，法院就很容易认定时效中断。很多业主辩称自己没收到催缴通知，但物业证据一拿出来，这个说法就站不住脚了。

　　另外，如果业主一直拖欠费用，而物业服务又在持续提供，法院有时会认为欠费处于一种“连续状态”。再结合物业提供的催缴证据，就可能支持物业公司追缴较长时期内的费用。

　　对于其他类型的物业纠纷，时效抗辩就更难成立了。比如业主起诉物业服务不到位，像维修不及时或小区治安差等。诉讼时效是从业主知道自己的权益受到侵害时开始算3年。如果业主早就发现问题，却拖了好几年才去起诉，物业公司就可以用同样的理由进行反驳。

　　在一个案子里，某个业主欠了很多年物业费，物业公司最后起诉追讨。业主抗辩说，早些年的费用已经超过3年时效了。但物业公司提供了多次在楼道里张贴催费通知的照片，法院最后认定时效因为催缴而多次中断，判决业主需要支付大部分欠款。

　　另一个最高院案例库的案子，物业公司主张多期欠费，法院虽然认定每期费用应该独立计算时效，但因为物业有催缴证据证明时效中断，业主最终还是需要支付大部分费用。当然也有反例，如果物业公司确实好几年都不闻不问，没有任何催缴行为，法院就会直接驳回超过3年时效的费用请求，这时业主的抗辩就成功了。

　　对业主来说，不要把拒交物业费当成解决问题的办法。如果觉得服务差，可以找物业协商，向房管局投诉，或者通过诉讼要求减免费用。但如果没有正当理由一直拖欠，最后吃亏的很可能是自己，不仅要交违约金，还可能被列入失信名单，影响个人征信。时效抗辩虽然有可能成功，但证据很关键，最好尽早咨询专业律师。

　　对物业公司来说，想成功追回欠款，关键在于两点：一是勤催缴，二是留好证据。定期发送催缴通知并保留好记录，就能轻松中断时效，避免损失。

　　说到底，物业纠纷是小区里的常见事。大家和气沟通，总比闹上法庭要好。业主多理解物业的不易，物业也努力提升服务质量，小区才能更和谐宜居。如果你正陷在物业官司里，建议及时咨询专业人士，别让小纠纷变成烦。

　　不交物业费的人你认为他是耍赖吗？那就错了，他有把柄不交物业费，他有把握占胜你物业，所以他不交物业费，至于你讲的这些人家不会是软柿子。

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